聯(lián)商專欄：對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功開業(yè)而言，正確的開業(yè)時(shí)機(jī)選擇，往往比完美呈現(xiàn)更重要，尤其是對(duì)于行業(yè)知名度不高的非主流商業(yè)地產(chǎn)投資商，更是如此。

　　開業(yè)好時(shí)機(jī)的定義：

　　1、能規(guī)避與近距離項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)間窗口;

　　2、能給核心目標(biāo)人群在開業(yè)期間必然來此一逛理由的特定時(shí)間窗口;

　　3、總體開業(yè)率能在70%以上的時(shí)間窗口。

　　正所謂好的開始，不只成功的一半;因此，把商場(chǎng)成功如期開業(yè)提到何種高度給予重視都不為過，商場(chǎng)投資建設(shè)、管理方要不遺余力的全面系統(tǒng)的做好商場(chǎng)開業(yè)的籌備工作。

　　通常情況下，一個(gè)商場(chǎng)的開業(yè)籌備至少前置到開業(yè)前6個(gè)月系統(tǒng)準(zhǔn)備，并詳細(xì)列出影響開業(yè)的核心關(guān)鍵因素，開始逐項(xiàng)倒計(jì)時(shí)檢查，適時(shí)調(diào)整、優(yōu)化，杜絕百密一疏，確保萬(wàn)無(wú)一失，

　　影響項(xiàng)目成功開業(yè)的核心因素：

　　一、合法政府許可的取得

　　1、商場(chǎng)竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收(含公區(qū)二次裝修)、環(huán)評(píng)報(bào)告(油煙高空排放)、空氣質(zhì)量檢測(cè)(中央空調(diào)系統(tǒng))合格、車庫(kù)驗(yàn)收合格證(最好完成收費(fèi)許可辦理)的取得;

　　2、商場(chǎng)管理方(商業(yè)公司、物業(yè)公司)合法證照取得。

　　3、核心安全管理崗位合法執(zhí)業(yè)資格取得，如電梯操作證、消防監(jiān)控室上崗證、機(jī)械車位操作證(如有)。

　　4、燃?xì)夤艿腊惭b完畢通過驗(yàn)收

　　二、商場(chǎng)機(jī)電設(shè)備設(shè)施/營(yíng)業(yè)空間視覺體系全面到位

　　1、電梯調(diào)試完成及檢驗(yàn)合格證的取得。

　　2、消防設(shè)施設(shè)備配備齊全(消防應(yīng)急箱、滅火器、消防栓內(nèi)物品、疏散標(biāo)示、防火卷簾等)及消防聯(lián)動(dòng)正常。

　　3、商場(chǎng)店招、外圍及室內(nèi)導(dǎo)示系統(tǒng)、海報(bào)架安裝調(diào)試完成

　　4、停車(室外車位、室內(nèi)車庫(kù))設(shè)施設(shè)備(閘機(jī)、超聲波感應(yīng)、空余車位誘導(dǎo)、商場(chǎng)入口/電梯、出入口標(biāo)示等)調(diào)試完成，場(chǎng)地開荒保潔完成

　　5、商場(chǎng)衛(wèi)生間設(shè)施設(shè)備調(diào)試到位;

　　6、客服中心設(shè)施設(shè)備用品安裝、調(diào)試、布置到位;

　　7、中央背景廣播系統(tǒng)調(diào)試到位，通用性商場(chǎng)介紹廣播提前錄制到位;

　　8、商場(chǎng)室內(nèi)外美陳/景觀綠化/公眾休息設(shè)施安裝調(diào)試到位;

　　9、空鋪封裝到位;

　　10、干濕垃圾房達(dá)到投用標(biāo)準(zhǔn);

　　11、商場(chǎng)物流后勤通道達(dá)到投用標(biāo)準(zhǔn)，并完成相應(yīng)指引系統(tǒng)至垃圾房。

　　12、廣告系統(tǒng)(燈箱、電子屏、海報(bào)架)安裝調(diào)試完成

　　13、商場(chǎng)內(nèi)部及外部開荒保潔至少提/前2天完成

　　14、垃圾處置：

　　租戶經(jīng)營(yíng)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)及貨流、物流轉(zhuǎn)運(yùn)線路明確;開業(yè)前30天和市政環(huán)衛(wèi)溝通餐廚垃圾的轉(zhuǎn)運(yùn)事宜，確保商場(chǎng)餐廚垃圾日產(chǎn)日清;生活垃圾、建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)商簽訂長(zhǎng)期服務(wù)合同。

　　三、影響商家開業(yè)的核心因素

　　1、店鋪裝修、家具陳列、備貨、貨品陳列完成。

　　2、商家燃?xì)獍惭b驗(yàn)收及通氣點(diǎn)火(燃?xì)獠惋嬵?;

　　3、商家二次裝修，開業(yè)消防驗(yàn)收合格證取得(如公司性質(zhì)租戶及個(gè)人租戶面積300平米以上——重慶標(biāo)準(zhǔn));

　　4、食藥監(jiān)局合法手續(xù)取得(餐飲、食品類租戶);

　　5、工商登記(可在開業(yè)后一段時(shí)間取得，但此前應(yīng)當(dāng)去工商所提交注冊(cè)申請(qǐng));

　　6、店鋪人員招募及培訓(xùn)完成;

　　7、店鋪所有設(shè)備調(diào)試完成，尤其是電話、收銀機(jī)具/移動(dòng)支付系統(tǒng)及餐飲店鋪廚房設(shè)備;

　　四、主力店同步開業(yè)，是商場(chǎng)成功開業(yè)的前提

　　1、電影院開業(yè)注意事項(xiàng)：

　　消防驗(yàn)收合格證+放映許可證，取得放映許可證才能獲取當(dāng)季大片的密鑰，才能對(duì)外放映新片。

　　2、超市開業(yè)注意事項(xiàng)：

　　消防驗(yàn)收合格證、食藥監(jiān)局頒發(fā)的食品/餐飲經(jīng)營(yíng)許可證、中央空調(diào)空氣質(zhì)量檢測(cè)合格證;大型超市還需要取得專項(xiàng)“環(huán)評(píng)”報(bào)告，開業(yè)前3天完成鋪貨，開業(yè)前7天完成店員培訓(xùn)及機(jī)具調(diào)試(關(guān)鍵是收銀線)

　　五、商場(chǎng)開業(yè)日選擇注意事項(xiàng)

　　1、商場(chǎng)開業(yè)促銷活動(dòng)前3-5天試營(yíng)業(yè)非常必要，利于發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)調(diào)整完善。

　　2、確定開業(yè)活動(dòng)舉行日必須考慮的因素：

　　2.1最佳開業(yè)活動(dòng)起始日的選擇需要根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域人群特征而定。

　　商務(wù)區(qū)選擇工作日開業(yè)更，有保證，非商務(wù)區(qū))選擇周五至周日更好，一般情況下如果不是旅游目的地，避開7天大假開業(yè)是很穩(wěn)妥的選擇。

　　2.2避開平安夜/圣誕節(jié)/12月31日/1月1日以及全國(guó)型政治敏感時(shí)間(如人大會(huì)、黨代會(huì))/地方型城市活動(dòng)(創(chuàng)文、創(chuàng)衛(wèi))舉行人群集聚型開業(yè)活動(dòng)，利于公安局活動(dòng)審批通過，降低開業(yè)活動(dòng)舉行的安全風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.3若邀請(qǐng)明星助陣，必須提前至少30天向?qū)俚毓簿謭?bào)批，根據(jù)明星的人氣號(hào)召力評(píng)估活動(dòng)當(dāng)時(shí)因安全因素被公安局臨時(shí)叫停的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.4若要舉行大型室外活動(dòng)，則需要提前評(píng)估惡劣天氣(臺(tái)風(fēng)、下雨)對(duì)活動(dòng)的影響，做好后備調(diào)整方案。

　　TIPS：無(wú)論如何，提前30天將開業(yè)活動(dòng)向?qū)俚毓簿?、派出所、市政局、街道辦事處提前報(bào)備，都是降低政府干預(yù)對(duì)活動(dòng)不利活動(dòng)的必選動(dòng)作。

　　六、商場(chǎng)開業(yè)促銷商家動(dòng)員策略

　　要點(diǎn)：全館/全業(yè)態(tài)參與;超低折扣(至少5折);持續(xù)期不短于3天;最好分2-3波。

　　1、促銷溝通從主力店切入開始，推廣與主力店協(xié)同;

　　2、召開商場(chǎng)開業(yè)推廣促銷全體商家老板動(dòng)員會(huì)：促使所有商家拿出具有市場(chǎng)沖擊力的促銷折扣。

　　2.1擬定商場(chǎng)系統(tǒng)的/令人興奮的開業(yè)推廣計(jì)劃書(講演性PPT)

　　2.2充分體現(xiàn)商場(chǎng)方為開業(yè)推廣投入的巨大實(shí)效性資源及主力店促銷資源投入及明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　2.3強(qiáng)調(diào)開業(yè)促銷推廣對(duì)于快速提升商場(chǎng)知名度、聚集強(qiáng)大客流，對(duì)于新開業(yè)商場(chǎng)的重要性。

　　2.4強(qiáng)調(diào)購(gòu)物中心的整體效能對(duì)于所有商家后期經(jīng)營(yíng)的重要性：大家同在一艘船，只有攜手共進(jìn)，共創(chuàng)商場(chǎng)熱力良好開局，才是對(duì)店鋪投資做大的保障，換取商家最大程度的支持及參與。

　　2.5現(xiàn)場(chǎng)簽訂開業(yè)促銷確認(rèn)書。

　　2.6開業(yè)前7天下發(fā)商場(chǎng)開業(yè)活動(dòng)明細(xì)清單及媒體投放清單，要求商家培訓(xùn)到每一個(gè)店員并熟練掌握。

　　七、商場(chǎng)開業(yè)活動(dòng)影響力提升舉措

　　1、至少提前30天分波段、分區(qū)域釋放商場(chǎng)開業(yè)資訊

　　2、至少提前30天辦理商場(chǎng)會(huì)員卡(建議定制當(dāng)?shù)亟煌?，即便?huì)員卡走向虛擬化，定制交通卡版的會(huì)員卡，依然具有很強(qiáng)的實(shí)用性及吸引力)

　　3、將商場(chǎng)外圍的道路交通指引擴(kuò)展至，半徑3KM的城市干道，至少申請(qǐng)30天左右的臨時(shí)標(biāo)示。

　　4、如果商場(chǎng)有戶外廣告大屏幕，至少提前30天開始開業(yè)倒計(jì)時(shí)趣味短視頻頻播放。

　　5、開業(yè)前7天，項(xiàng)目半徑3KM范圍的大社區(qū)電梯廣告全覆蓋。

　　6、線上官方微信、微博提前90天運(yùn)行，持續(xù)發(fā)布商場(chǎng)、商家信息及開展互動(dòng)活動(dòng)

　　八、其他事項(xiàng)

　　1、商場(chǎng)保險(xiǎn)生效(公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、管理責(zé)任險(xiǎn)、車庫(kù)保險(xiǎn)、水/火等附加險(xiǎn))

　　2、消防維保合同生效

　　3、電梯維保合同生效(若在質(zhì)保期，則忽略)，但開業(yè)期間電梯技術(shù)人員必須現(xiàn)場(chǎng)待命，完成應(yīng)急搶修及故障處理。

　　九、商場(chǎng)開業(yè)應(yīng)急預(yù)案編寫并培訓(xùn)到位

　　1、能源供應(yīng)(水、電、氣、重要空調(diào))故障處理

　　2、機(jī)具設(shè)備故障排除

　　3、秩序維護(hù)及治安事件應(yīng)急處置

　　4、媒體公關(guān)應(yīng)急處理

　　5、公共衛(wèi)生、人員傷亡應(yīng)急處理

　　6、安全疏散應(yīng)急預(yù)案及演練

　　7、促銷推廣活動(dòng)調(diào)整應(yīng)急預(yù)案

　　8、保險(xiǎn)理賠流程

　　來源/聯(lián)商 謝尚偉